Građevinsko zemljište nije isto što i zemljište na kojem možete izgraditi ono što želite

Pronašli ste građevinsko zemljište.

800 m². Dobra lokacija. Pristup izgleda riješen. Struja i voda navodno su u blizini.

U glavi već imate kuću.

Prizemlje i kat. Veliki dnevni boravak prema jugu. Garaža za dva automobila. Bazen iza kuće. Možda jednog dana i mali apartman za goste.

Prodavatelj kaže:

„Parcela je građevinska.”

Odlično.

Samo što ta rečenica ne odgovara na pitanje koje vas zapravo zanima:

Možete li na toj parceli izgraditi baš ono što ste zamislili?

Ne nužno.

I upravo tu počinje razlika između kupnje zemljišta i kupnje zemljišta prikladnog za vaš projekt.

Prema važećem Zakonu o prostornom uređenju, građevinsko zemljište jest zemljište unutar granica građevinskog područja, kao i određeno zemljište izvan građevinskog područja obuhvaćeno građevnom česticom na kojoj je izgrađena građevina. Ali prostorni planovi i lokacijski uvjeti određuju niz konkretnih parametara budućeg zahvata.

Drugim riječima:

„Građevinsko” nije isto što i „na ovome mogu napraviti što želim”.

Prvo pitanje nije koliko parcela ima kvadrata

Kupac vidi oglas:

Građevinsko zemljište – 800 m².

I sasvim prirodno počinje razmišljati što sve stane na 800 kvadrata.

Ali površina parcele samo je jedan od podataka.

Za mogućnost gradnje važni mogu biti i:

• namjena zemljišta
• najmanja dopuštena površina građevne čestice
• oblik i dimenzije parcele
• dopuštena izgrađenost
• dopuštena iskoristivost
• broj i vrsta etaža
• najveća dopuštena visina građevine
• udaljenost građevine od granica parcele
• udaljenost od prometnice
• način priključenja na prometnu površinu
• potreban broj parkirališnih mjesta
• uvjeti priključenja na infrastrukturu
• posebna ograničenja koja vrijede na konkretnoj lokaciji.

Važeći Zakon među lokacijskim uvjetima izričito navodi, između ostalog, namjenu građevine, oblik i veličinu građevne čestice, površinu za smještaj građevine, veličinu i etaže građevine, uređenje čestice, parkirališne površine te način i uvjete priključenja na prometnu površinu i drugu infrastrukturu.

Zato dvije parcele od po 800 m² mogu na oglasniku izgledati vrlo slično.

A s aspekta mogućnosti gradnje biti potpuno različite.

800 m² nije uvijek 800 m² na kojima možete graditi

Zamislimo dvije parcele.

Obje imaju 800 m².

Prva je pravilnog oblika, dovoljno široka i ima odgovarajući pristup prometnoj površini.

Druga je dugačka i vrlo uska.

Na papiru:

800 m² i 800 m².

U praksi?

Na jednoj možda relativno jednostavno možete smjestiti kuću kakvu želite.

Na drugoj, nakon što uzmete u obzir oblik zemljišta, potrebne udaljenosti i druge prostorne uvjete, prostor za smještaj građevine može izgledati sasvim drugačije.

Zato kod zemljišta kvadratura bez konteksta može vrlo malo govoriti o njegovoj stvarnoj uporabljivosti.

„Ali parcela je u građevinskoj zoni.”

Odlično. To je važna informacija.

Ali nije posljednja.

Treba utvrditi što je na toj konkretnoj lokaciji dopušteno graditi i pod kojim uvjetima.

Nije isto nalazi li se zemljište na području na kojem je dopuštena stambena gradnja kakvu planirate ili postoje drugačija namjena, posebni uvjeti odnosno ograničenja.

Nije isto želite li izgraditi jednu obiteljsku kuću ili projekt s više stambenih jedinica.

Nije isto planirate li prizemnicu, višekatnicu, poslovni objekt ili nešto četvrto.

Zato pitanje:

„Je li građevinsko?”

treba biti tek početak razgovora.

Sljedeće pitanje je:

„Što se na njemu prema važećim uvjetima može graditi?”

A nakon njega dolazi još važnije:

„Odgovara li to onome što ja želim graditi?”

Pristup parceli nije samo pitanje postoji li cesta na fotografiji

Na oglasu vidite asfalt nekoliko metara od zemljišta.

Zaključak?

Pristup riješen.

Ne tako brzo.

Za građevnu česticu važan je pristup prometnoj površini u skladu s prostornim planom. Zakon građevnu česticu zgrade definira, u pravilu, kao katastarsku česticu odgovarajućeg oblika, veličine i položaja koja ima pristup na prometnu površinu sukladan prostornom planu.

Zato treba razlikovati:

„Do zemljišta se fizički može doći”

od:

„Pristup je odgovarajući za ono što ovdje planiramo graditi.”

To nije ista stvar.

Možda se do parcele desetljećima dolazi preko susjednog zemljišta.

Možda postoji služnost.

Možda pristup postoji, ali treba provjeriti zadovoljava li uvjete za planirani zahvat.

Možda je situacija potpuno uredna.

Poanta je samo jedna:

ne pretpostavljamo – provjeravamo.

„Struja i voda su uz parcelu.”

Još jedna vrlo popularna rečenica u oglasima.

I ponovno: može biti potpuno točna.

Ali kupca ne zanima samo nalazi li se stup, cijev ili šaht negdje u blizini.

Zanima ga:

Može li se njegova buduća građevina priključiti, pod kojim uvjetima i uz koji trošak?

„Infrastruktura u blizini” i „riješeno priključenje” nisu sinonimi.

Zato infrastrukturu ne bih procjenjivala pogledom kroz prozor automobila tijekom razgledavanja.

Oblik parcele može biti jednako važan kao njezina površina

Kupci vrlo često filtriraju oglase prema površini.

Minimalno 700 m².

Minimalno 1.000 m².

Minimalno 1.500 m².

Ali 1.000 m² pravilnog zemljišta i 1.000 m² vrlo uske, nepravilne ili konfiguracijski zahtjevne parcele nisu nužno jednako korisni za isti projekt.

Ako već znate što želite graditi, onda vas prije kupnje ne treba zanimati samo:

„Koliko zemljište ima kvadrata?”

nego:

„Može li se moj projekt kvalitetno smjestiti unutar tih kvadrata?”

To je puno korisnije pitanje.

A onda dolazi teren

Na fotografijama pogled izgleda fantastično.

Parcela je na padini.

Sunce, zelenilo, pogled prema gradu.

I cijena po kvadratu djeluje vrlo zanimljivo.

Ali gradnja na ravnom zemljištu i gradnja na zahtjevnom terenu ne moraju imati ni približno jednaku ekonomiku.

Potporni zidovi, iskopi, pristup gradilištu, temeljenje, odvodnja i konfiguracija terena mogu značajno utjecati na projekt i troškove.

Zato zemljište koje je jeftinije za kupiti nije automatski i zemljište na kojem će biti jeftinije graditi.

Kupovna cijena parcele samo je jedan dio jednadžbe.

Posebno oprezno ako zemljište kupujete kao investiciju

Kod obiteljske kuće pogrešna procjena može značiti da kuću morate projektirati drugačije nego što ste zamišljali.

Kod investicijskog projekta posljedice mogu biti znatno veće.

Recimo da investitor gleda parcelu od 1.500 m².

U svojoj računici pretpostavlja osam stanova.

Izračuna okvirnu prodajnu površinu.

Pomnoži je s očekivanom prodajnom cijenom.

Oduzme trošak zemljišta i gradnje.

Projekt izgleda odlično.

Ali cijela računica počiva na jednoj pretpostavci:

da na toj parceli doista može realizirati projekt na kojem je računao prihod.

Ako prostorni uvjeti dopuštaju manje, zahtijevaju drugačiju organizaciju, veći broj parkirališnih mjesta, drukčiji smještaj građevine ili na drugi način smanjuju ono što je investitor pretpostavio da može izgraditi, mijenja se cijela ekonomika projekta.

Zato kod investicijskog zemljišta ne kupujete samo kvadrate zemlje.

Kupujete potencijal koji ti kvadrati imaju prema pravilima koja na toj lokaciji vrijede.

Jeftina parcela može biti vrlo skupa pogreška

Zamislimo zemljište koje se prodaje osjetno povoljnije od drugih parcela u okolici.

Na prvi pogled – prilika.

Možda i jest.

Ali prije zaključka želimo znati zašto je jeftinije.

Možda prodavatelju treba brza prodaja.

Možda je riječ o izvrsnoj prilici.

Ali možda postoji razlog koji se ne vidi na fotografijama.

Problem pristupa.

Nepovoljan oblik.

Zahtjevan teren.

Ograničene mogućnosti gradnje.

Neriješeni imovinskopravni odnosi.

Služnost.

Infrastruktura.

Neki drugi prostorni ili pravni uvjet.

Zato dobra kupnja nije zemljište koje ste platili najmanje.

Dobra kupnja je zemljište koje odgovara onome zbog čega ste ga kupili.

Što bih provjerila prije kapare?

Prije nego što se kupac obveže na kupnju građevinskog zemljišta, željela bih imati odgovor barem na sljedeća pitanja:

1. nalazi li se zemljište u odgovarajućem građevinskom području
2. koja je njegova konkretna namjena
3. koji prostorni plan odnosno planovi se na njega primjenjuju
4. kakvi uvjeti gradnje vrijede za tu lokaciju
5. odgovaraju li površina, oblik i dimenzije parcele planiranom projektu
6. kako je riješen pristup prometnoj površini
7. kakvo je stanje infrastrukture i koji su uvjeti priključenja
8. postoje li služnosti, tereti ili druga prava
9. odgovaraju li zemljišnoknjižni, katastarski i stvarni podaci
10. postoje li posebna ograničenja relevantna za buduću gradnju
11. kakva je konfiguracija terena
12. i konačno – može li se na toj parceli realizirati ono zbog čega je kupac uopće želi kupiti.

Kod konkretnog projekta pritom treba uključiti odgovarajuće stručnjake – primjerice arhitekta, geodeta, pravnika ili druge stručne osobe, ovisno o tome što treba provjeriti.

Jer agent ne treba kupcu projektirati kuću.

Ali dobar agent treba znati koja pitanja moraju biti postavljena prije nego što kupac potroši ozbiljan novac.

Ne kupujte oznaku „građevinsko”. Kupujte mogućnost koju ste provjerili.

Kod kupnje stana prilično dobro vidite što kupujete.

Dnevni boravak je tu.

Spavaća soba je tu.

Balkon je tu.

Kod zemljišta kupujete nešto sasvim drugačije.

Velik dio njegove vrijednosti nalazi se u onome što na njemu tek može nastati.

Zato se građevinsko zemljište ne procjenjuje samo prema tome gdje se nalazi i koliko ima kvadrata.

Treba razumjeti što je na njemu dopušteno, što je tehnički izvedivo, što je pravno uređeno i odgovara li sve to vašem planu.

Jer najskuplji trenutak za saznati da na parceli ne možete izgraditi ono što ste zamislili jest:

nakon što ste je kupili.

Pronašli ste građevinsko zemljište i razmišljate o kupnji?

Nemojte stati na informaciji da je parcela „građevinska”.

Prije odluke o kupnji potrebno je razumjeti što se na konkretnoj lokaciji može graditi, kakvo je stanje nekretnine i koja pitanja treba dodatno provjeriti za projekt koji planirate.

U ANINDOL Nekretninama kupcima pomažemo sagledati nekretninu šire od samog oglasa – od zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja do dostupne dokumentacije i pitanja koja je potrebno razjasniti prije kupnje, uz uključivanje odgovarajućih stručnjaka kada je to potrebno.

Jer ne tražimo vam samo parcelu koja odgovara vašem budžetu.

Želimo da znate odgovara li ona i onome što na njoj želite napraviti.

Pronašli ste zemljište koje želite kupiti?

Javite nam se prije nego što donesete konačnu odluku. Provjerimo što zapravo kupujete i koja pitanja treba razjasniti prije nego što preuzmete obvezu.

ANINDOL Nekretnine
📧 nekretnine@anindol.hr