Na nekretnini postoji služnost – je li to razlog za odustajanje od kupnje?

Pronašli ste zemljište koje vam odgovara.

Lokacija dobra. Površina taman. Cijena u okviru budžeta. Već otprilike znate gdje bi stajala kuća, gdje terasa, a gdje ćete jednog dana objašnjavati gostima da se „do vas stvarno dođe za 20 minuta iz Zagreba, samo kad nema gužve”.

A onda otvorite zemljišnoknjižni izvadak.

Služnost.

I odjednom nekretnina koja je prije pet minuta izgledala kao odlična prilika počinje zvučati kao potencijalni problem.

Treba li odustati?

Ne nužno.

Služnost na nekretnini nije automatski razlog da je ne kupite. Ali jest razlog da prije kupnje vrlo precizno utvrdite kakva služnost postoji, u čiju je korist osnovana, na kojem dijelu nekretnine se izvršava i koliko utječe na ono što s nekretninom planirate raditi.

Jer nije isto ima li susjed pravo proći preko dva metra uz rub parcele ili pravo prolaza presijeca upravo onaj dio zemljišta na kojem ste planirali graditi kuću.

Što je zapravo služnost?

Najjednostavnije rečeno, služnost je pravo na temelju kojeg određena osoba ili vlasnik druge nekretnine može na određeni način koristiti tuđu nekretninu ili zahtijevati da njezin vlasnik nešto trpi odnosno propušta.

Kod nekretnina se u praksi često susrećemo sa situacijama poput:

• prava prolaza ili provoza preko parcele
• prava pristupa drugoj nekretnini
• provođenja vodovoda, kanalizacije, struje, plina ili drugih instalacija
• prava korištenja određenog dijela nekretnine
• osobnih služnosti poput plodouživanja.

I tu dolazimo do prve važne stvari.

Nije dovoljno pročitati riječ „služnost”.

Treba pročitati što iza nje piše.

Primjer: susjed preko vašeg zemljišta dolazi do svoje kuće

Zamislimo dvije parcele.

Parcela B nema odgovarajući pristup javnoj cesti pa njezin vlasnik koristi put preko parcele A.

Na parceli A zato je osnovana služnost prolaza u korist parcele B.

Kupujete parcelu A.

To znači da kupnjom nekretnine ne možete jednostavno postaviti ogradu preko puta i reći:

„Od danas se ovdje više ne prolazi.”

Ako je služnost valjano osnovana i postoji kao pravo koje tereti nekretninu, promjena vlasnika sama po sebi ne znači njezin prestanak.

Zato prije kupnje morate znati gdje se taj prolaz nalazi i u kojem opsegu postoji pravo njegova korištenja.

Ako prolazi uz sam rub parcele, možda vam neće predstavljati gotovo nikakav problem.

Ako prolazi sredinom zemljišta, situacija može biti potpuno drugačija.

Još važnije pitanje: gdje točno služnost prolazi?

Ovo je detalj koji kupci lako previde.

U zemljišnim knjigama možete pronaći podatak da određena služnost postoji.

Ali za vašu odluku o kupnji jednako je važno utvrditi kako se ona prostorno odnosi na konkretnu parcelu.

Recimo da kupujete građevinsko zemljište od 800 m².

Na njemu postoji pravo prolaza.

Sama ta informacija još vam ne govori dovoljno.

Želite znati:

Koliko je prolaz širok?

Kojim dijelom parcele prolazi?

Postoji li odgovarajuća dokumentacija iz koje se njegov položaj može jasno utvrditi?

Može li utjecati na smještaj buduće građevine?

Tko ga ima pravo koristiti?

Postoje li dodatna prava povezana s tim prolazom?

Tek tada možete procijeniti kupujete li zemljište od 800 m² koje možete koristiti gotovo kako ste zamislili ili zemljište na kojem postoje ograničenja koja bitno mijenjaju vaše planove.

A što kada služnost služi za struju, vodu ili druge instalacije?

Ni to nije neuobičajeno.

Preko jedne parcele mogu prolaziti instalacije potrebne drugoj nekretnini ili može postojati pravo njihova postavljanja i održavanja.

Ponovno vrijedi isto pravilo:

Postojanje služnosti samo po sebi nije dovoljno za zaključak je li nekretnina dobra ili loša kupnja.

Treba utvrditi njezin sadržaj i praktične posljedice.

Primjerice, važno je znati postoji li pravo pristupa radi održavanja instalacija, na kojem području parcele se ono izvršava te postoje li ograničenja koja mogu utjecati na buduću gradnju ili korištenje zemljišta.

Jedna rečenica u dokumentaciji ponekad u stvarnom životu znači vrlo malo.

Druga može značiti da preko dijela zemljišta nećete moći raspolagati onako kako ste zamišljali.

Posebno obratite pažnju na plodouživanje

Kupci ponekad u zemljišnim knjigama naiđu i na upisano pravo plodouživanja.

Tu treba biti posebno oprezan.

Plodouživanje je osobna služnost koja ovlašteniku, u granicama tog prava, omogućuje korištenje tuđe stvari i ubiranje njezinih plodova uz očuvanje njezine sućnosti.

Drugim riječima, činjenica da ćete postati vlasnik nekretnine ne znači automatski da ćete je moći koristiti potpuno slobodno ako na njoj postoji takvo pravo.

Zato se kod kupnje nekretnine opterećene plodouživanjem mora vrlo jasno utvrditi tko je nositelj prava, što pravo obuhvaća i kako ono utječe na planiranu kupnju i korištenje nekretnine.

Je li onda nekretnina sa služnošću lošija nekretnina?

Ne postoji univerzalan odgovor.

Služnost može biti gotovo nevažna za svakodnevno korištenje nekretnine.

Može biti nešto što je potrebno riješiti ili dodatno dokumentirati prije kupnje.

A može biti i ograničenje zbog kojeg konkretna nekretnina više nema smisla za ono što ste s njom planirali.

Zato pitanje nije:

„Postoji li služnost?”

Bolje pitanje je:

„Što ta služnost konkretno znači za mene kao budućeg vlasnika?”

Prije kapare provjerite barem ovo

Ako na nekretnini postoji služnost, prije nego se obvežete na kupnju potrebno je utvrditi najmanje:

1. koja je vrsta služnosti upisana
2. tko je njezin ovlaštenik odnosno u korist koje nekretnine postoji
3. što točno pravo obuhvaća
4. na kojem dijelu nekretnine se izvršava
5. postoji li dokumentacija iz koje se može jasno utvrditi njezin opseg
6. utječe li na mogućnost gradnje ili planirano korištenje nekretnine
7. postoje li dodatna prava ili tereti povezani s njom
8. postoji li razlog i pravna mogućnost za njezino eventualno brisanje ili izmjenu.

Kod konkretne nekretnine dokumentaciju treba pregledati prije donošenja odluke i, kada je potrebno, uključiti odgovarajućeg pravnog ili geodetskog stručnjaka.

Najskuplja pogreška nije pronaći služnost. Najskuplja je ignorirati je.

Kupnja nekretnine rijetko propadne zato što je netko postavio jedno pitanje previše.

Problemi uglavnom nastaju kada se važne stvari pretpostave.

„Ma to nitko ne koristi.”

„Susjed samo ponekad prođe.”

„Cijev je negdje uz rub.”

„Tako je već trideset godina.”

Sve to može biti potpuno točno.

Ali kod kupnje nekretnine „rekli su mi” nije isto što i „provjerili smo”.

Zato služnost ne treba promatrati kao automatski razlog za bijeg od nekretnine.

Treba je promatrati kao informaciju koju treba razumjeti prije nego što donesete odluku, potpišete ugovor i platite nekretninu.

Jer dobru nekretninu ne čine samo lokacija, kvadratura i cijena.

Čine je i papiri koji vam omogućuju da je sutra koristite onako kako ste je danas zamislili.

Pronašli ste nekretninu, ali niste sigurni što piše u papirima?

Služnost, teret ili zabilježba u zemljišnim knjigama ne moraju automatski značiti da trebate odustati od nekretnine. Ali svakako znače da prije kapare trebate znati što konkretno kupujete.

U ANINDOL Nekretninama prije kupnje pomažemo provjeriti zemljišnoknjižno i katastarsko stanje nekretnine, dostupnu dokumentaciju i pitanja koja mogu utjecati na kupnju, a prema potrebi u postupak uključujemo odgovarajuće pravne i druge stručnjake.

Jer pravo vrijeme za otkriti što služnost znači nije nakon potpisa ugovora.

Nego prije odluke o kupnji.

Kupujete nekretninu i želite prvo provjeriti papire?

Javite nam se. Provjerimo nekretninu prije nego što vi preuzmete obvezu.

ANINDOL Nekretnine
📧 nekretnine@anindol.hr